Renouvellement et déplafonnement de bail commercial
Le bail commercial de droit commun (appelé 3/6/9) connaît une échéance critique : l’échéance de la période des 9 ans (durée du bail) et son renouvellement.
Pourquoi ? Car à cette occasion, le loyer pourrait être révisé pour être fixé à sa valeur locative du marché à date.
En effet, en 9 ans, la valeur du loyer d’un bien de ce type pourrait être soit plus élevée, soit plus basse.
Or, le Code de commerce permet à chaque partie de solliciter la fixation du loyer pour la durée du renouvellement à un nouveau montant correspondant à sa valeur locative de marché.
La condition requise est la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité (ex : création d’une bouche de métro face à local apportant un flot important de chalands supplémentaires etc.).
Usuellement, c’est le bailleur qui en prend l’initiative pour obtenir le déplafonnement du loyer appliqué (en effet, la loi plafonne les augmentations contractuelles ou légales du loyer).
D’autres cas permettent également de solliciter le déplafonnement du loyer comme :
- Bail excédant 12 ans,
- Travaux modifiant notablement la commercialité des locaux,
- Déspécialisation des locaux,
- En fonction de la destination du local commercial,
- Etc.
S’il n’y a pas d’accord entre le bailleur et le locataire sur l’existence d’un motif à déplafonnement du loyer et/ou sur le montant de la valeur locative de marché du local, la partie la plus diligente saisira le juge des loyers commerciaux pour faire trancher leurs différends.
La première étape sera la désignation d’un expert judiciaire assermenté qui devra déterminer s’il y a un motif à déplafonnement et le cas échéant, la nouvelle valeur locative.
Chaque partie pourra alors y souscrire ou contester l’avis de l’expert judiciaire devant le juge des loyers commerciaux.
Cette procédure est assez lourde et complexe ; il est donc impératif d’être défendu par un avocat expert pour préserver ses intérêts.
L’enjeu est critique car :
- Un nouveau loyer élevé affectera la rentabilité du commerce,
- Et surtout, il fera baisser le prix du fonds de commerce à sa revente.
Notre accompagnement du bailleur
Nous pourrons en premier lieu évaluer les chances de succès d’une action en déplafonnement du loyer.
Puis, en cas de conclusion favorable, mener toute la procédure de déplafonnement en commençant naturellement par une phase amiable afin de permettre au locataire de trouver un accord avec vous sur la mise à jour de la valeur locative du local.
Notre accompagnement du locataire
Symétriquement, nous évaluerons les chances de succès d’une action en modification du loyer à la baisse si la valeur locative actualisée s’avérait plus faible qu’à la date de la conclusion du bail (baisse de la fréquentation du quartier etc.).
Nous pourrons également mener toute la phase de négociation et/ou de contentieux avec votre bailleur pour faire baisser le loyer de votre bail renouvelé.
Nous intervenons plus régulièrement en défense d’actions en déplafonnement du loyer initiées par les bailleurs.
Juge des loyers commerciaux
Désignation expert
Motif à déplafonnement et valeur locative de marché
- Plafonnement
- Modification notable des facteurs locaux de commercialité,
Recevez votre legal starter pack gratuitement !
Les premiers conseils utiles au démarrage d’un business
Nos questions les plus fréquentes
Le déplafonnement du loyer intervient généralement à l’échéance de la période triennale (3/6/9 ans) d’un bail commercial. À ce moment, le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer pour l’adapter à la valeur locative actuelle du marché.
Plusieurs motifs peuvent justifier une demande de déplafonnement du loyer :
Modification notable des facteurs locaux de commercialité : Par exemple, des changements dans le quartier comme l’ouverture d’une station de métro proche peuvent influencer la fréquentation et la valeur locative.
Travaux significatifs affectant la commercialité des locaux.
Déspécialisation des locaux ou changement de leur destination initiale.
Bail excédant 12 ans.
En règle générale, c’est le bailleur qui entame la procédure de déplafonnement du loyer, bien que dans certains cas, le locataire puisse également le faire, notamment s’il y a un désaccord sur la révision du loyer.
Si bailleur et locataire ne parviennent pas à un accord sur la révision du loyer, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers commerciaux. Ce dernier désignera un expert judiciaire assermenté chargé d’évaluer s’il existe un motif valable de déplafonnement et de déterminer la nouvelle valeur locative du bien.
La procédure de déplafonnement du loyer est complexe et stratégique. Un avocat expérimenté peut évaluer les chances de succès de votre demande, mener les négociations amiables, ou représenter efficacement vos intérêts devant le juge des loyers commerciaux, garantissant ainsi une défense solide de vos intérêts commerciaux et financiers.
Pour évaluer les chances de succès d’une action en déplafonnement du loyer, notre cabinet procède à une analyse approfondie des circonstances spécifiques à votre bail commercial. Nous examinons les changements significatifs dans l’environnement commercial local et les autres motifs légaux pouvant justifier une révision du loyer.
Un déplafonnement du loyer peut avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement immobilier. Il est crucial d’anticiper et de planifier en conséquence pour minimiser les pertes potentielles.
En tant que locataire, nous évaluons rigoureusement les motifs invoqués par le bailleur pour justifier le déplafonnement du loyer. Nous vous assistons dans la négociation et, si nécessaire, dans la défense de vos intérêts devant le juge des loyers commerciaux, afin de préserver vos droits et de maintenir un loyer équitable.
Si la valeur locative actualisée est inférieure à celle initialement convenue, cela peut offrir une opportunité de négociation pour réduire votre loyer renouvelé, reflétant ainsi les conditions économiques actuelles du marché local.
Lorsqu’une action en déplafonnement du loyer est engagée, le juge des loyers commerciaux désigne un expert judiciaire assermenté pour évaluer les arguments présentés et déterminer la nouvelle valeur locative du bien. Nous vous accompagnons tout au long de cette procédure, en veillant à ce que vos intérêts soient représentés de manière efficace.
Nos actualités
Votre source de confiance pour des conseils juridiques avisés.
Agir sans tarder contre l'usurpation de votre identité sur Internet
Victime d'injure sur Internet, comment agir efficacement ?
Comment contester un avis sur Google ?