• Jennifer

COMMENT LES LOCATAIRES COMMERCIAUX POURRAIENT ECHAPPER AU PAIEMENT DES LOYERS DITS « COVID 19 » ?


Vous êtes commerçants ? Les mesures administratives prises par le gouvernement ont directement impacté votre activité ? Vous ne parvenez plus (ou difficilement) à payer vos loyers ? Vous ne savez pas comment faire pour échapper à votre bailleur ?


Pas de panique, cet article s’adresse à vous !

Votre désarroi a été entendu et dans un Jugement rendu le 20 janvier 2021, le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de PARIS a considéré que le locataire "ne pouvait se voir réclamer le paiement de loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020".

Dans cette affaire, le locataire avait cessé de payer ses loyers commerciaux au titre du 2eme trimestre 2020, date à laquelle son commerce faisait l’objet d’une mesure administrative de fermeture. Le bailleur avait décidé de pratiquer une saisie attribution pour un montant de 42.809,34 Euros, correspondant au loyer dû pendant le confinement.

Le 3 juin 2020, le locataire a assigné son bailleur aux fins d’obtenir la mainlevée de cette saisie attribution sur le fondement de l’article 1722 du Code Civil relatif à la perte de la chose louée.

Le Juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mainlevée de cette saisie, estimant que le locataire ne pouvait pas se voir réclamer le paiement de loyers dus pendant le premier confinement : l'impossibilité juridique d'exploiter les lieux loués, résultant d'une décision des pouvoirs publics, est assimilable à la perte envisagée par l'article 1722 du Code civil, laquelle a pour effet de libérer le locataire de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut pas jouir des locaux loués.

Cette décision, bien que susceptible d’appel, est le fruit d’une bataille judiciaire depuis le début de la crise sanitaire et qui oppose les entreprises frappées par les restrictions sanitaires à leurs bailleurs.

Les locataires ont tenté d’invoquer la force majeure ou encore l’exception d’inexécution, pour tenter d’échapper à leur obligation de paiement des loyers.

Malheureusement, ces arguments ont quasi systématiquement été rejetés par les Juridictions pour suspendre l’exigibilité des loyers commerciaux pendant la période de fermeture (Cour d'appel, Grenoble, Chambre commerciale, 5 Novembre 2020 – n°16/04533).

Une lueur d’espoir était née avec les Ordonnances des 26 Octobre 2020 - n° 20/53713 et 20/55901 aux termes desquelles les Juges des référés ont rejeté les demandes de paiement de deux bailleurs retenant l’existence de contestations sérieuses : la crise sanitaire nécessitant une adaptation des modalités d’exécution de l’obligation au regard de l’exigence de la bonne foi.

C’est également sur le terrain de la bonne foi des Parties que le Juge des référés a, dans son Ordonnance du 21 janvier 2021 (n° 20/58571) prononcé la suspension des loyers dus par une société exploitant un restaurant pour la période de fermeture administrative du 15 mars 2020 au 22 juin 2020 et pour celle du 30 octobre 2020 s’achevant à la date de réouverture de son restaurant.

Mieux encore, le même jour, le Juge des référés a, s’agissant d’un commerçant exploitant un restaurant, considéré qu’il existait une contestation sérieuse portant sur l’exigibilité même du loyer du 3eme trimestre 2020, soit au titre de la période comprise entre juillet et septembre 2020 alors que son restaurant était ouvert. Ouvert oui, mais des circonstances imprévisibles l’ont empêché d’exploiter les locaux loués à 100% (distance entre les tables, interdiction d’assoir des convives de groupes distincts à la même table). Le Juge des référés, constatant la bonne foi du locataire qui avait sollicité une mesure de conciliation et réglé partiellement les loyers, a rejeté les demandes du bailleur !

Vous l’avez compris, pour neutraliser les sanctions du non-paiement de vos loyers commerciaux, vous devez impérativement monter un dossier démontrant clairement que (i) votre secteur d’activité a été impacté par les confinements et ce qu’ils impliquent ou par les mesures COVID 19 (restrictions des déplacements, restriction d’exploitation, couvre-feu…) et, (ii) que vous vous êtes rapproché de votre Bailleur pour trouver une solution amiable sur le paiement des loyers en cause.

Pour y arriver, KOUHANA Avocats est à votre disposition pour analyser votre dossier, évaluer ses chances de succès et déployer une stratégie élaborée sur mesure pour vous.